L’agente immobiliare: requisiti e ruolo

La maggior parte delle compravendite immobiliari fra privati vede l’intervento di un intermediario professionale, l’agente immobiliare.
La complessità delle operazioni legate ad una compravendita e le competenze dalla stessa richieste rendono infatti consigliabile avvalersi di un operatore professionale, in grado di assistere il privato nell’acquisto e/o nella vendita dell’immobile e metterlo in contatto con il maggior numero di potenziali controparti.

Il ricorso ad un professionista fornisce, inoltre, al soggetto maggiori garanzie sul buon esito dell’affare oltre a tutta una serie di servizi complementari fra i quali un importante supporto professionale per la valutazione dell’immobile in funzione della sua commercializzazione.
L’agente immobiliare quindi è un mediatore specializzato nella conclusione di affari aventi per oggetto lo scambio di beni immobili.
L’art. 1754 del Codice Civile identifica il mediatore (agente immobiliare) come quella figura professionale che mette in relazione due o più parti (la domanda e l’offerta) per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o di rappresentanza.

La Legge 03/02/1989 n. 39 (e successive modifiche ed integrazioni) che regola l’accesso alla professione, all’articolo 2 stabiliva che per svolgere legittimamente l’attività di mediatore bisognava essere iscritti al ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione tenuto presso la Camera di Commercio.
A decorrere dal 8 maggio 2010 data dell’entrata in vigore del D. Lgs 26 marzo 2010, n. 59 è stato abolito l’art. 2 della legge 3 febbraio 1989 n. 39 ma sono rimasti immutati tutti gli altri requisiti soggettivi, morali, tecnici e finanziari disciplinati dalla medesima legge.

In sostanza con la soppressione dell’art. 2 che ha comportato l’abolizione del ruolo degli Agenti Affari in Mediazione le relative attività sono oggi gestite dalla Camera di Commercio mediante iscrizione dei soggetti abilitati (ovvero che possiedono tutti i requisiti ex lege 39/1989) nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche o amministrative (REA), a seconda che si tratti di attività esercitate in forma di impresa o da soggetti diversi dalle imprese (ad es. dipendenti o amministratori di società).
In ogni caso anche con la nuova disciplina permangono i numerosi obblighi a carico degli agenti immobiliari prescritti dalla legislazione previgente come ad esempio quello di dotarsi di una polizza assicurativa di responsabilità civile a copertura dei rischi professionali a tutela dei clienti. A tal proposito sui contratti sarebbe opportuno far inserire gli estremi dell’assicurazione dell’agente, per richiedere eventuali danni, nel caso si dovessero verificare problemi.

Spesso i mediatori aderiscono anche ad associazioni di categoria loro proprie, quali, le principali: la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP) e la Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari (FIMAA), la qual cosa è, in genere, garanzia di professionalità in quanto tale fatto comporta l’assoggettamento a codici di autodisciplina e la possibilità di usufruire di corsi di aggiornamento professionale continuo.
Come già accennato, elemento distintivo della figura professionale dell’agente immobiliare è la sua posizione di imparzialità, egli infatti deve agire nell’interesse di entrambe le parti e da entrambe le parti ha il diritto al pagamento della provvigione.

A tal proposito è importante sottolineare come, non esistendo una legge che stabilisca l’importo della provvigione, il corrispettivo spettante al mediatore dipende dall’accordo raggiunto liberamente tra cliente ed agente al momento dell’incarico; è consigliabile quindi concordare in via preliminare e per iscritto l’entità della provvigione e le modalità di pagamento, per non trovarsi poi di fronte a richieste che possono sfociare in liti giudiziarie.
In caso di mancato accordo tra le parti possono far fede gli usi vigenti sulla piazza rilevati dalla Camera di Commercio locale che, per quanto riguarda la Provincia di Milano, fissa nella misura del 3% del valore dell’immobile la percentuale spettante ai mediatori da corrispondere da ciascuna delle parti. Ad essa va aggiunta l’ I.V.A. nella misura di legge.
Se mancano anche gli usi, la determinazione è rimessa alla decisione del giudice il quale potrà decidere secondo equità e quindi secondo il suo libero apprezzamento.

Va tenuto presente, tuttavia, che spesso le agenzie applicano provvigioni più alte per compravendite con valori immobiliari più bassi e viceversa, nel tentativo di rendere più omogeneo il fatturato prodotto dai diversi immobili in vendita e, di conseguenza, anche l’impegno da parte della propria struttura commerciale.
In tal caso è indice di serietà e trasparenza, da parte dell’agenzia, predisporre una “tabella delle provvigioni” che chiarisca ogni dubbio relativo al costo dei propri servizi.

La L. 296/2006 ha previsto poi tra le misure anti-evasione che nei rogiti di compravendita immobiliare, i contraenti debbano dichiarare, mediante un’apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, se nella conclusione dell’affare si sono avvalsi di un mediatore e in caso affermativo hanno l’obbligo di indicarne i dati identificativi, il codice fiscale ed il numero di partita IVA, nonché l’ammontare e le modalità di pagamento della provvigione.

Dal 1 gennaio 2007 (D.L.223/2006, art. 35 comma 22 bis) è stata prevista la possibilità di detrarre il 19% della provvigione versata al mediatore in dipendenza dell’acquisto di un unità immobiliare da adibire ad abitazione principale fino ad un importo massimo di 1000,00 euro. Per ottenere lo sgravio fiscale è quindi necessario che il cittadino richieda all’agente immobiliare copia dei mezzi di pagamento e della relativa documentazione fiscale.