Comperare casa: il titolo di proprietà o di provenienza

La prima e più importante verifica da fare prima di sottoscrivere il contratto preliminare che, come meglio vedremo in seguito, obbliga all’acquisto dell’immobile, è quella di accertare che il promittente venditore sia il vero proprietario.

A tal fine bisogna controllare anzitutto se il soggetto che offre la vendita ha un valido atto di acquisto; se lui stesso ha comprato dal vero proprietario e così via fino a ricostruire la storia dell’immobile negli ultimi venti anni.

Poiché vi è un obbligo giuridico di trascrivere ogni compravendita, per verificare la titolarità dell’immobile basterà rivolgersi ai Servizi di pubblicità immobiliare degli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari), e con il nome, data di nascita e codice fiscale del soggetto che interessa, richiedere una visura.

Con questa verifica si controlla oltre l’esatta proprietà dell’immobile anche il regime familiare del proprietario nonché l’eventuale presenza di ipoteche o servitù, ossia diritti che possono comprimere il godimento o l’utilizzo della casa (ad esempio il diritto di passaggio nel giardino) o eventuali trascrizioni pregiudizievoli (che possono cioè pregiudicare i diritti dell’acquirente).

Si ricorda al riguardo che l’ipoteca segue l’immobile e non chi l’ha accesa, quindi continua a gravare sul bene anche in caso di passaggio di proprietà dello stesso.

La conseguenza è che se il creditore non viene saldato per una qualunque ragione, a pagarne le conseguenze non è il debitore ma chi ha acquistato la proprietà dell’immobile gravato da ipoteca. Il rischio è quello di un esecuzione (vendita forzata) immobiliare, per evitare la quale non resta all’acquirente che pagare il debito residuo.

Altra situazione a rischio è quella dell’acquisto di un immobile derivante da eredità o donazione.

Qualsiasi erede infatti, ritenendo lesa la propria quota di legittima, ha tempo dieci anni dal decesso di chi ha lasciato l’eredità o effettuato la donazione, per far valere i suoi diritti, chiedendo che il valore dell’appartamento venga considerato all’interno del cumulo ereditario (così detta “azione di riduzione“). In tali situazioni l’acquirente potrebbe vedersi costretto a restituire l’immobile o a compensare in denaro gli eredi ricor- renti, salvo poi tentare di rifarsi contro chi glielo ha venduto. Quindi può capitare perfino che un immobile passi due volte di mano prima che l’azione di riduzione venga esercitata. In questi casi, data la complessità dell’analisi giuridica volta a verificare l’esistenza di eventuali diritti ereditari, si consiglia di rivolgersi ad un professionista prima di firmare qualunque preliminare d’acquisto.

Particolare attenzione va usata anche quando il venditore è coniugato in regime di comunione legale tra i coniugi e l’immobile è stato acquistato da lui mentre era già sposato.

In tal caso si presume, salvo prova contraria, che appartenga ad entrambi i coniugi anche quando uno solo dei due compare nel rogito del precedente acquisto.

Anche in questo caso una semplice visura presso l’Agenzia del territorio chiarirà la reale situazione e quindi se entrambi i coniugi dovranno sottoscrivere l’eventuale contratto di compravendita o solo il promittente venditore.

Comunque ove dalla visura risultino trascritti dati non indicati dal venditore conviene chiarire immediatamente la situazione con la controparte.